Как создать ТСЖ

В прошлом номере мы рассказали о том, как организовать создание ТСЖ — грамотно провести собрание, определиться с формой управления и подготовиться к заключению договоров. Но одного решения еще недостаточно для создания организации. Начинается самое «интересное» — процедура регистрации юридического лица. Необходимо соблюсти абсолютно все требования законодательства и сроки предоставления документов — иначе затея не только растянется по времени, но и «влетит в копеечку».

Прежде чем перейти к описанию регистрации, приведем несколько дополнений к предыдущему материалу и теме в целом.

· Создавая ТСЖ, следует внимательно изучить действующий жилищный кодекс — это поможет лучше понять права и обязанности как свои, так и создаваемой организации.

· ТСЖ может объединять и несколько близко расположенных домов. При этом наиболее устойчивыми и эффективными (как показывает практика) оказываются товарищества, объединяющие минимум 300 квартир. Ведь если организация решит иметь в штате обслуживающий персонал, желательно на каждую должность пригласить хотя бы двух сотрудников.

· Решение о создании ТСЖ принимается большинством (не менее половины) голосов собственников жилых помещений. При этом жильцы, голосующие против, совсем не обязаны в итоге становиться его членами. Просто ТСЖ заключает с ними договор на управление домом — точно так же, как это делает ПЖРЭУ.

· Наконец, органы местного самоуправления, как указано в ЖК, «содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность». То есть, какую-никакую, а помощь в этом непростом вопросе городская администрация обязана оказать будущему председателю.

Переходим к делу.

Упустишь срок — получишь штраф

Как только жильцы приняли решение о создании ТСЖ, председателю нужно идти в налоговую инспекцию. Чтобы зарегистрировать созданное юридическое лицо, которым является ТСЖ, необходимо представить целый пакет документов. Каких именно?

1. Заявление по форме 11001, заполненное, заверенное у нотариуса (1 экземпляр).

2. Протокол собрания учредителей или решение учредителей о создании юридического лица (2 экз.).

3. Устав юридического лица (3 экз.).

4. Учредительный договор (3 экз.).

5. Оригинал и копия квитанции об оплате госпошлины.

6. Папка с заявками.

Кроме того, обязательно следует правильно оформить и также взять с собой выписку из протокола собрания о том, кто возглавляет ТСЖ — некоторые товарищества не выбирают председателя, а нанимают на работу управляющего. Количество листов нужно подтвердить подписью заявителя и нотариуса на обороте последнего листа документов на месте прошивки.

Если все документы в порядке, налоговая инспекция в течение пяти дней обязана зарегистрировать ТСЖ. Здесь важно, чтобы председатель отслеживал прохождение документов. Может случиться так, что инспектор принял пакет, вы спокойно ушли, а юристы нашли в документах ошибки. В этом случае, вернувшись через пять дней, вы получите отказ. В следующий раз, подавая пакет документов, госпошлину придется оплачивать вновь. Так что все недочеты надо устранять в течение пяти дней.

Самой распространенной ошибкой является неправильно оформленный протокол собрания учредителей. Для примера приведем образец правильного оформления.

«Повестка собрания:

1. Рассмотрение вопроса о создании ТСЖ в жилых домах таких-то.

2. Подготовка учредительных документов, устава ТСЖ, утверждение, название ТСЖ.

3. Подготовка к проведению общего собрания жильцов вышеуказанных домов.

По первому вопросу выступил тот-то, рассказал об организации ТСЖ, о его проблемах и преимуществах, ответил на вопросы учредителей.

По второму вопросу выступил тот-то, зачитал проект устава, ответил на вопросы, предложил утвердить название ТСЖ такое-то.

По третьему вопросу выступил тот-то, предложил создать инициативную группу жильцов для подготовки проведения общего собрания жителей вышеуказанных домов. Собрание провести тогда-то (дату указать).

По всем вопросам повестки собрания участники проголосовали единогласно.

Подписи председателя собрания и секретаря».

Если документы в порядке, налоговая выдает свидетельство о государственной регистрации права и свидетельство о постановке на учет юридического лица, то есть присваивает ОГРН, ИНН и КПП.

Как только налоговая инспекция зарегистрировала ТСЖ, председатель должен открыть расчетный счет в банке. К этому вопросу тоже следует отнестись внимательно —предварительно взять в нескольких банках типовые договоры услуг, изучить, кто какие условия предлагает. По открытии счета вы обязаны в 10-дневный срок уведомить об этом налоговую инспекцию.

ТСЖ также обязаны встать на учет в Государственное региональное отделение фонда социального страхования по несчастным случаям на производстве. Казалось бы, какие несчастные случаи? Но ведь у вас предприятие, где работают люди, та же уборщица, дворник могут травмироваться. Если не встать на учет, будет наложен штраф.

Дайте нам поуправлять!

Итак , мы создали ТСЖ. Оно должным образом оформлено, имеет счет в банке, но денег на нем нет, а домом все еще управляет ПЖРЭУ. Чтобы начать работать, необходимо передать дом в управление товариществу (не на баланс, а именно в управление — иначе на вас «повесят» не только «начинку» дома, но и наружные сети; ТСЖ их обслуживать, естественно, не может, для этого нужны спецтехника, квалифицированные рабочие и, вообще говоря, большие деньги).

Если мы успели все сделать в этом году, дом должен быть передан в управление товариществу незамедлительно. Однако наиболее вероятно, что большинство ТСЖ будет создано лишь в 2007-м. На ближайший же год мы получим договоры с управляющей компанией, которую город выберет для нас по конкурсу (если мы сами этого не сделаем), даже если в конкурсе будет один участник. Этот договор может быть заключен минимум на год, максимум на пять лет. Так что, если вы не стремитесь слишком уж долго продолжать отношения с ПЖРЭУ, лучше выбрать минимальный срок.

Как быть, если ТСЖ зарегистрировано, а до истечения срока договора еще далеко? Смотреть Гражданский кодекс. Если обе стороны не возражают, расторгнуть договор вполне можно и досрочно. Если же на этом настаивает только одна из сторон, помочь может только суд — в случае существенного нарушения договора другой стороной.

За 30 дней до прекращения договора управляющая компания обязана передать всю документацию на дом (важнейшая ее часть — техпаспорт) либо товариществу, либо выбранной им другой компании (ст. 162, п. 10 ЖК).

Должно ли ПЖРЭУ, «расставаясь» с домом, привести его в божеский вид? Строго говоря, добровольно и «автоматически» оно этого делать не обязано. Но, как показывает практика, внимательно прочитав договор, который «автоматом» действовал все эти годы, можно добиться компенсации некоторых расходов через суд. Удовлетворение исков за некачественную работу — совсем не редкость.

Не дойти до аварии

Как только забрали документы, начинаем заключать договоры. С органами социальной защиты — на получение субсидий и льгот для граждан, чьи дома будет обслуживать ТСЖ. Это необходимо сделать своевременно. Если упустить срок оформления, люди останутся без денег — деньги пойдут лишь с того момента, как оформлен договор.

Не менее быстро надо заключать договоры на обслуживание жилого дома: с энергетиками — на освещение мест общего пользования (подъездов), с теплоэнергетиками — на отопление мест общего пользования (подъездов), с «Благоустройством» или другой организацией (в районе кирпичного такую услугу предложило ООО «Спецтехника») — на вывоз мусора, с СЭС — на обработку от грызунов, с паспортным столом — на паспортное обслуживание. Можно заключить договор с «Ржевжилсервисом» на начисление платы за услуги. А можно купить программу и начислять самим. Если организация маленькая, бухгалтер вообще может считать вручную. Это решают члены правления.

Если организация большая, в нее входят несколько домов, желательно заключить договор на обслуживание инженерных коммуникаций со специализированной организацией — один человек их не сможет обслужить. На аварийное обслуживание нужно заключить договор с организацией, предоставляющей услуги по устранению аварийных ситуаций. Это обязательно. Все мы люди, и один слесарь не может 24 часа в сутки, без выходных, обслуживать все дома. А инженерные коммуникации имеют «привычку» рваться в самый неподходящий момент.

Кого пригласить и сколько платить

Количество людей в штате ТСЖ зависит от того, какой способ управления своим жилым домом выбрали жильцы. Если они нанимают для выполнения работ подрядные организации (к примеру, мусор вывозит «Благоустройство», территорию убирает «ПЖРЭУ-Сервис» и так далее), то, естественно, кадров как таковых и не должно быть. Заключили договор с подрядной организацией, и уже она предоставляет людей. В этом случае в штате состоят только председатель с небольшой зарплатой (ее размер зависит от обслуживаемой площади — чем больше площадь, тем больше оклад) и бухгалтер, который ведет налоговую отчетность (ведь ТСЖ — это зарегистрированное предприятие). В среднем зарплата председателя составляет пять-семь тысяч рублей в зависимости от функций, которые он на себя берет. Если берет работу паспортного стола, кассира, кадровую работу, то зарплата будет побольше, если у него нет никаких функций, кроме как заключить договор с подрядной организацией — поменьше.

Оклад бухгалтера также зависит от объемов выполняемой работы: начисляет ли бухгалтер сам плату за содержание жилья и коммунальные услуги или это делает ООО «Ржевжилсервис». Во втором случае бухгалтеру остается одна только налоговая отчетность, и зарплата, естественно, будет низкая. Но, опять же, она будет зависеть от объема работы. Если бухгалтер обслуживает двухподъездный дом, это один оклад, если 10-15-подъездный, то другой. Размер каждого оклада обсуждается на правлении, утверждается на общем собрании.

Если жильцы выбрали самостоятельный способ управления домом, им уже надо брать в штат своего электрика, сантехника и так далее. В этом случае, конечно, утверждаются штатное расписание, правила внутреннего распорядка. Словом, все как на предприятии. У обслуживающего персонала, как правило, зарплата небольшая и обязательно зависит от объема выполненных работ. Если уборщица подметает двухподъездный дом, это одна зарплата, если убирает 10 подъездов — другая.

Как пример приведем штат одного из ТСЖ, сведения о котором нам удалось найти. Оно объединяет 306 квартир, в которых проживают 760 человек. Все дома находятся в одном дворе. На обслуживание этого хозяйства было решено назначить 2,5 ставки уборщицы, 2,5 ставки дворника, 2,5 ставки уборщика мусорных камер, принять одного электрика, двух сантехников, на полставки газосварщика и одного бухгалтера. Зарплата обслуживающего персонала за вычетом налогов составляет от 3 до 3,5 тысяч рублей в месяц. Но не надо пугаться. Тот же сантехник, а тем более газосварщик может состоять в штате нескольких ТСЖ.

Ну и, конечно, руководителю ТСЖ следует ознакомиться с трудовым законодательством. Он теперь возглавляет предприятие, на котором как у работника, так и у работодателя есть права и обязанности.

Дорогие читатели! Надеемся, что наши рекомендации помогут в создании первых ТСЖ. Если вы решите организовать товарищество, приглашаем вас в редакцию. Во-первых, наверняка мы чем-то вам поможем (хотя бы «добыть» типовой устав). Во-вторых, будем описывать все ваши шаги, что станет наглядным пособием для остальных.

C использованием материалов газеты «Губернские ведомости» (Кемерово).