Почему подорожало жилье?

Цены прыгнули осенью

Еще несколько лет назад люди могли поменять квартиру на новый автомобиль. Конечно, машина машине рознь, но сегодня такие сделки исключены. Ибо авторынок — чрезвычайно насыщен и разнообразен, про недвижимость такого не скажет даже оптимист. Цены на квартиры в Ржеве росли все время, но осенью прошел резкий скачок, к которому многие потенциальные покупатели оказались не готовы, в том числе морально. Некоторые из них обратились в «Быль» с просьбой опубликовать материал с анализом местного рынка недвижимости.

— Человек, — высказывал свое мнение один из посетителей, — который ставит за «убитую» двушку в «порту» цену 37 или 39 тысяч долларов и печатает ее в газете, мягко говоря, не прав. И надо ему это популярно объяснить через СМИ. Потому что другие смотрят на его вздутую цену — и взвинчивают свои. В итоге люди, нуждающиеся в жилье, не могут приобрести его по нормальной стоимости. Пусть он сходит к оценщику, и если тот подтвердит, что его панельная квартира стоит 37 тысяч — другое дело. Но это ведь далеко не так.

Что ж, любая точка зрения имеет право на существование. Но вряд ли действия отдельных «несознательных» покупателей и публикация пугающих цифр в газетах оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Наверняка и рост, и недавний прыжок цен обусловлены многими другими факторами. Чтобы подтвердить это, мы пообщались с ржевскими риэлторами: О. Ниловым, В. Звонковой, И. Черкасовым. Результатом бесед стал этот материал.

Фактор 1: общеэкономическая ситуация

Истина, с которой трудно спорить: недвижимость — одно из самых выгодных вложений капитала. Ей не грозит инфляция, вы в любой момент можете до­статочно оперативно превратить принадлежащий вам объект в наличность или с выгодой обменять. Не владею статистикой, но в Ржеве множество пустующих квартир, которые хозяева держат «до лучших времен». Правда, рост коммунальных тарифов привел к тому, что все больше людей стали сдавать жилье. Сдача ведь тоже палка о двух концах: хорошо, если жилец дисциплинированный и аккуратный. А если платит как попало, да еще после него нужен будет капремонт?

Тем не менее «коммуналка» кусается, так что зачастили в газетах объявления о сдаче. А вот продажи не столь популярны.

— Желающих купить квартиру — много, — подтверждает Виктория Викторовна Звонкова, — продающих же значительно меньше. Боятся роста цен — «я еще подожду». Если у человека «не горит», он предпочитает сдать жилье. Но даже если продает, тщательно соблюдает свою выгоду. За все время работы риэлтором я не встречала простачков, готовых задешево расстаться с недвижимостью и не знающих все расклады. Приходя к нам, люди сначала обспросят родных, друзей, знакомых. Если размещаем объявления в газете, из 100 звонков семьдесят — просто интересующихся. И кто бы ни продавал — бабушка ли «божий одуванчик», священнослужитель или рядовой труженик — цену всегда называют выше рыночной.

Что ж, все закономерно. Большинство ржевитян сделки с недвижимостью совершает несколько раз в жизни. И желает осуществить их так, чтобы не было потом «мучительно больно». Хотя случаются и конфузы. Скажем, человек летом, имея в кармане 15 тысяч долларов, ходил и выбирал однокомнатную квартиру, отвергая одну за другой. А в ноябре цены скакнули, «однушка» стала стоить на пять тысяч дороже, и капризному покупателю оставалось кусать локти.

В любом случае очевидно, что цены на недвижимость будут расти. Это обусловлено общеэкономической ситуацией. Свободные деньги люди предпочитают вкладывать в жилье, сколько бы оно ни стоило.

Фактор 2: в Ржеве почти ничего не строится

Этот фактор чисто местный — у нас в городе нет, мягко говоря, строительного бума. Как следствие — вторичный рынок приближается по ценам к новому жилью. Нет сейчас сферы деятельности и для «черных маклеров» — практически всех пьяниц и других асоциальных типов уже выселили из благоустроенных квартир. Они обитают в Опоках, Зеленькине, других отдаленных местностях или просто бомжуют.

Фактор 3: отток населения

— Идет значительный отток населения в большие города, — поясняет риэлтор агентства недвижимости «На Спасской» О. Нилов. — А там цены гораздо выше. Скажем, человек продал в Ржеве «однушку» за 15 тысяч долларов, а в Твери они стоят 40-45 тысяч. Областной центр, кстати, сделал колоссальный скачок весной 2006 года. Я уж не говорю про Москву и Санкт-Петербург. Поэтому «ржевский прорыв» был ожидаем. Наши цены в среднем ниже тверских в 2-2,5 раза, а тут за три зашкалило.

— Наши цены застоялись, — подтверждает директор ООО «Центр-Оценка» И. Черкасов. — Обычно они составляют минимум 50% от тверских. Именно поэтому в октябре — ноябре произошел скачок.

То, что из Ржева идет отток населения, особенно молодежи, — не новость. И если приобрести квартиру себе или детям в Москве могут позволить немногие, в Твери и других областных центрах это получается чаще. Стараются реализовать недвижимость в Ржеве так, чтобы как можно меньше «добивать» при переезде. Хотя, как видим, больше, чем на 50% от уровня цен столиц регионов рассчитывать невозможно.

Фактор 4: ипотека разогрела рынок недвижимости

Недавно в Твери состоялось годовое собрание тверского союза строителей. Выступавший на нем депутат Госдумы А. Тягунов посетовал: «Пока ипотека не оправдала возлагавшихся на него надежд. Она лишь разогрела рыночные цены».

Все три ржевских риэлтора, с которыми я разговаривал, с этим мнением согласны полностью.

— Кредиты стали доступными, — информирует В. Звонкова, — и все бросились в банк за деньгами. Часто не думая о том, как будут рассчитываться. А платить-то надо 15-20 лет.

— Допустим, — приводит пример Олег Николаевич Нилов, — у человека имеется восемнадцать тысяч долларов, а продавец просит за однокомнатную двадцать. Раньше бы он, если ему срочно нужны деньги, согласился на 18. А сейчас советует: «Какие проблемы, сходи в банк, возьми еще две тысячи». Вот вам и рост цен.

Вообще-то ипотека подразумевает в первую очередь инвестиции в новое строительство. Но у нас строительные фирмы непомерно разогнали цены на возведение нового жилья. Так что ипотечные деньги выплеснулись на вторичный рынок. Характерно, что скачок цен в Ржеве совпал с началом реализации национальной программы «Доступное жилье».

И все же ипотечное кредитование, безусловно, благо. Оно сделало возможным приобретение отдельной квартиры для семей со средним достатком. И в первую очередь ипотекой пользуется молодежь. Ведь скопить деньги на покупку жилья, работая в Ржеве, для большинства людей — нереальная задача.

Продолжение следует.