Почему подорожало жилье?

Окончание. Начало 14 марта.

Напоминаем, что автор пытается провести анализ ржевского рынка недвижимости. Помогают ему в этом местные риэлторы В. Звонкова, О. Нилов, И. Черкасов. В прошлом номере были рассмотрены четыре фактора, увеличивающие рост цен на жилье: общеэкономическая ситуация, отсутствие в Ржеве активного жилищного строительства, отток населения, ипотека. Сегодня — продолжение разговора.

Фактор 5. Спекулянты

— Раньше, — вспоминает В. Звонкова, — с участием москвичей мы совершали по одной-две сделки в год, а сейчас ежемесячно. Когда жители столицы узнают, сколько стоят квартиры в Ржеве, цифры их радуют. Почему бы свободные деньги не вложить в недвижимость? Тем более, что в самой Москве цены заоблачные. Появились такие, кто, приобретя жилье у нас, живут здесь, а в Москве сдают. Я уж не говорю про район, где идет массовая скупка земли.

— Покупателей-москвичей становится все больше — подтверждает О. Нилов. — Приобретают у нас одну, вторую, третью квартиры. А спустя пару лет продадут значительно дороже.

Что ж, спекуляция на рынке недвижимости и впрямь может принести неплохой доход. Особенно если «попасть в струю». Так, трехкомнатная квартира еще прошлым летом у нас могла стоить 22 тысячи долларов, а сейчас уже тридцать пять. Вот и считайте.

Впрочем, понимающих выгоду вложения денег в недвижимость хватает и в Ржеве.

— Однажды пришел клиент, — рассказывает риэлтор агентства недвижимости «На Спасской» О. Нилов, — и сказал, что ему надо десять однокомнатных квартир, чтобы расселить дом. Купил, правда, гораздо меньше. А спустя год — смотрю, уже хочет их продать. Я понял, что «однушки» ему нужны были вовсе не для расселения, а для спекуляции. Что ж, на каждой он как минимум пять тысяч долларов «наварил».

Термин «спекуляция» мы употребляем не в ругательном, а в экономическом смысле. Что касается «однушек», клиент Олега Николаевича не зря скупал именно их. Однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом, их расхватывают, как горячие пирожки. Хорошо покупают и «двушки». А вот трехкомнатные часто «виснут». Очевидно, не пользуются популярностью. Во-первых, из-за высоких цен, во-вторых, ввиду возросшей квартплаты.

Хотя я всегда считал, что однокомнатная квартира — ни то ни се. Жилище холостяка. Даже если в семье двое супругов, каждому время от времени хочется побыть одному. Не говоря уж о детях, которым жить в одной комнате с родителями противопоказано, если они вышли из младенческого возраста. Наверное, молодые семьи надеются, что со временем разменяются с доплатой. Но не надо забывать, что если оформлен ипотечный кредит, рассчитываться нужно будет два десятка лет — вряд ли получится что-то сэкономить. Тем не менее, повторимся, «однушки» — наиболее ходовой товар на рынке недвижимости.

Тот, кто завышает цену, ничего не выгадает

Следующая часть материала — интервью с директором фирмы «Центр-Оценка» И. Черкасовым. В нем мы возвратимся и к гражданам, которые публикуют в газетах объявления о продаже квартир с нереально завышенными ценами.

— Игорь Валентинович, расскажите коротко о деятельности вашей фирмы. Судя по названию, она заключается не только в риэлторских услугах.

— Мы производим оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, земли, автотранспорта. С конца прошлого года также занимаемся риэлторской деятельностью.

— Как часто пользуются ржевитяне при сделках с недвижимостью услугами оценщика?

— Скажу прямо — почти не пользуются. У нас все делается примерно — по объявлениям в газетах, разговорам со знакомыми. Хотя, например, в Твери, Москве обязательно при покупке недвижимости прибегают к услугам оценщика. Что обычно приводит к значительной экономии денежных средств. Скупой же платит дважды. Но я уверен — в Ржеве покупатели скоро созреют и поймут, что оценщик и риэлтор — это специалисты, чья помощь им необходима.

— Получается, что вы «сбиваете» цену, если к вам обращается покупатель?

— Мы производим реальную рыночную оценку. Наши сделки выстроены так, что продавец и покупатель видят друг друга. Можем выехать на объект, все на месте оценить и обсудить. Обычно к нашим рекомендациям прислушиваются — мы ведь профессионалы. Кроме того, содействие риэлтора при сделке необходимо потому, что чаще всего люди не являются собственниками объекта, который решили продать. Оформление документов требует значительного вложения времени, средств, нервов, наконец. Законодательство постоянно меняется. Лучше доверить специалисту — выйдет дешевле и быстрее.

— Игорь Валентинович, по каким критериям оценивается жилье? Как влияет, например, срок постройки дома?

— Существуют апробированные методики. В первую очередь оценивается состояние дома — год постройки, планировка, кирпичный или панельный, состояние окон, элементов, швов, стен. Но я бы не сказал, что это существенно влияет на стоимость — думаю, где-то на 15-20 процентов. Далее оцениваем уровень доходности объекта — какой доход можно получить, сдавая его в аренду. И самую большую роль при оценке играет метод аналогии — сравниваем с аналогичными квартирами в этом районе, которые участвовали в сделках.

— Давайте возьмем конкретный пример. Допустим, к вам приходит покупатель, который хотел бы продать панельную «двушку» в порту за 37 тысяч долларов.

— Вежливо объясняю, что его цена — завышена. Сегодня средняя рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в Ржеве — 25-30 тысяч долларов. Ставить выше смысла нет — ее все равно не купят. Возможно, через два года она и будет стоить 37 тысяч долларов — но тогда и приобретать придется дороже. У меня был недавно конкретный случай — человек хотел реализовать квартиру за 30 тысяч. Я ему пояснил, что за эту цену он может продать ее к лету, а сейчас она стоит 25. Обычно люди соглашаются.

Итак, что мы имеем. Податель объявления, который обнародует явно завышенную цену за свою квартиру, ничего не выгадывает, хотя, конечно, производит некоторое волнение среди других продавцов. За эти деньги у него квартиру не купят — дураков нет. При этом он (продавец) демонстрирует, что данная сделка ему «по барабану». Ну, все равно, как кто-то продавал бы ведро картошки по 300 рублей. Типа, не купите — сам съем. А может, у человека просто своеобразное чувство юмора. Прикалывается он так.

Обычно же, продавая жилье, мы желаем оперативно приобрести другое. В этом случае чем реальнее цена — тем быстрее пройдет сделка.

Районы престижные и не очень

Теперь перейдем к конкретике. Начнем с районов. Где жилье пользуется наибольшим спросом, а где этот спрос снижается?

— Самым большим спросом, — информирует Виктория Викторовна Звонкова, — пользуются квартиры в микрорайоне «Элтра». Это и самый дорогостоящий район. Большое значение имеет стабильное тепло- и водоснабжение, к тому же практически все многоэтажки — кирпичные. А вот «краны» из-за коммунальных проблем престижность теряют.

Получается, СМИ все же влияют на уровень цен на недвижимость, но не публикацией цен, а материалами про качество жилищно-коммунальных услуг в том или ином микрорайоне.

— Раньше писали: мебельный и кирпичный не предлагать, — продолжает В. Звонкова. — Сейчас кирпичный подравнялся по ценам с другими районами. Решились транспортные проблемы, появились школа, кабельное телевидение — и это сказывается. Ральф, Хорошево — тоже нормально идут. Оживления нет, пожалуй, на мебельном, да еще в Есинке, в которой много асоциальных переселенцев из Москвы.

Стабильно высоким спросом, по уверению ржевских риэлторов, пользуется жилье в центре города, особенно «свежее» — постройки 90-х годов. К слову, за относительно новую «трешку» с евроремонтом могут и «полтинник» (пятьдесят тысяч долларов) выложить, не торгуясь.

Сколько что стоит

Каков же сегодняшний уровень цен на недвижимость в Ржеве? Однокомнатная «хрущевка» с газовой колонкой стоит 18-20 тысяч долларов. «Однушка» улучшенной планировки — 22-23 тысячи. Двухкомнатная «хрущевка» — примерно 24 тысячи долларов, улучшенной планировки — 28-32 тысячи. Трешка-«хрущевка» может уйти за 28-30 тысяч, а современной планировки — за 35 (или даже выше). Впрочем, цены растут постоянно. Не удивлюсь, если пока данный материал готовился к печати, приведенные цифры несколько устареют. Что касается домов, там все индивидуально. Но неизменно дорого.

И все же, пока мы живем, обязательно будем переезжать, наследовать, меняться, оформлять ипотеку. И значит, недвижимость останется товаром, который не выйдет из цены.