Крановские ТСЖ борются за свои права

Выдержат ли жители давление не желающих расставаться с лакомым денежным куском коммунальщиков? Сегодня мы предоставляем слово руководителю одного из крановских ТСЖ.

Почему ТСЖ?

Мы не были довольны ни качеством обслуживания, ни отношением к собственникам, выраженном в игнорировании обращений и заявок. Тем, что имея контрольный пакет акций ООО РУК, администрация утверждает: это коммерческая организация, и она не имеет на нее воздействия (прозвучало на встрече трех председателей ТСЖ с А. Абраменковым, в присутствии корреспондента «Были»). Возмутил отчет УК по нашим домам, где указывались денежные средства, затраченные на восстановление отмостков, ямочный ремонт и т. д., что никогда не производилось. На самом деле во дворе лужи, грязь, мусор; отмостки сломаны, дренажная система засорена. В результате сырость и запах нечистот на первых этажах, в подвалах вода. 

Следующий момент, который сподвиг собственников на создание ТСЖ, это безответственность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями. Почему при собираемости за коммунальные платежи по нашим домам 94-96% денежные средства не доходят до котельной ООО «Теплоэнергетик»? Добросовестные плательщики не должны от этого страдать. Не раз писали также о миллионных долгах УК за воду. ТСЖ намерено напрямую своевременно расплачиваться за потребленные ресурсы. В УК отсутствует ведение учета доходов и расходов на каждый дом на отдельном субсчете, что приводит к финансированию других домов за счет наших. На неоднократный запрос в УК с просьбой предоставить разделительный баланс ответа не получили. 

Я уже не говорю, что никто не выбирал РУК в качестве УК на обслуживание наших домов. Нет ни одного извещения собственников о проведении голосования, отсутствуют документы, подтверждающие право управления домами. Это должны быть протоколы общих собраний либо дата и результат аукциона, проведенного администрацией города, о чем, по закону, обязаны предупредить собственников. Создание ТСЖ и самоуправление — единственно возможный способ в нашей ситуации, поскольку РУК на сегодня является монополистом и диктует условия, невзирая на просьбы, требования и обращения собственников. Мы приняли решение спасти свои дома от ускоренного старения и вывести из сложившегося бардака, сплотившись в инициативную группу. 

Инициативная группа

В инициативную группу вошли собственники с безупречной репутацией и не с целью получения прибыли. Должно быть так: все честно и прозрачно, не посторонние люди, а сами собственники принимают участие в выборе обслуживающего персонала, подрядной организации, контролируют качество и расходование денежных средств. Смета на год утверждается общим собранием, а решения принимаются коллективно, с учетом пожеланий каждого. ТСЖ — способ управления наиболее демократичный и эффективный на сегодняшний день. 

Немаловажной причиной создания ТСЖ послужила возможность не перечислять средства, собранные по новой статье «капитальный ремонт», региональному оператору, а открыть счет ТСЖ на капремонт в банке. В таком случае мы имеем возможность ежегодно заниматься капремонтом, а не ждать срока, который установлен программой (по нашим домам это 2032 — 36 годы). Закон о капремонте и программа по его реализации — хорошая возможность использовать средства целенаправленно. Но без создания ТСЖ шанс на участие в выборе подрядчика, контроля за составлением сметной документации и качеством работ равен нулю. 

Не каждый готов выступить инициатором. Требуются знания и значительные усилия. Полгода мы изучали законы, перенимали опыт района, где уже более пяти лет успешно функционируют ТСЖ. Был сделан экономический расчет, который показал, что для полноценного обслуживания с минимизацией расходов на управление, формирования минимального, но достаточного штата квалифицированного обслуживающего персонала и создания общей материально-технической базы необходима совместная работа 5-6 многоквартирных домов. Поправка, внесенная в ЖК РФ в 2011 году, не позволяет создать одно ТСЖ в нескольких домах, если общее количество квартир более 30. Пришлось создавать ТСЖ (самостоятельное юридическое лицо) в каждом доме. Учитывая, что в каждом ТСЖ отдельный расчетный счет, это дополнительная гарантия расходования денежных средств именно на тот дом, с которого они собраны.

Что уже сделано

Большинство работ выполняем своими силами с минимальными затратами, не в ущерб качеству. Пример: в первом подъезде дома № 32 по ул. 8 Марта на 9-м этаже у собственника протекает крыша, в результате сырость и плесень в квартире. При обращении в управляющую компанию был получен ответ, что необходимо 200 тыс. рублей, что это капитальный ремонт и таких денег нет. При обследовании крыши, изучении проблемы специалистами нашего ТСЖ (а также группой собственников строительных специальностей) предварительная смета дала сумму в 12-15 тыс. рублей. В данный момент проводятся работы. 

В доме № 28 по ул. 8 Марта устранена аварийная ситуация в подвале. Проржавели трубы систем водоснабжения и отопления, был необходим срочный локальный ремонт. Выполнены сварочные работы по ремонту бойлера горячего водоснабжения, устранены протекания.

В доме № 34 по ул. Республиканская произведен ремонт крыши, примыканий кровли (убран строительный мусор, копившийся там десятилетиями, устранены протекания). В электрощитовой заменены все контакты, что предотвратило замыкание и возгорание. Будет проведен ремонт козырьков над лоджиями на верхних этажах в количестве 12 штук. В доме № 32 по ул. 8 Марта собственники на протяжении нескольких лет обращались с жалобами в УК на разбитые ступени крыльца (проживает много инвалидов, людей в возрасте, затруднен подъем и проход в подъезд). Силами ТСЖ произведено устройство основания ступеней кирпичной кладкой, бетонно-цементная стяжка, облицовка ступеней плиткой. В этом же доме подвал очищен от нечистот. На протяжении шести дней слесари ТСЖ прочищали забитую дренажную систему, что позволило устранить запах сырости и нечистот на первых этажах.

В доме № 31 по ул. 8 Марта устранено локальное протекание крыши. Заменены контактные группы в электрощитовой, прочищены каналы стоков в подвале дома. В период с 25 июля по 8 августа будет проведен ремонт кровли. К отопительному сезону выполним сварочные работы по ремонту бойлера.

В процессе изготовления находятся скамейки и урны ко всем входным группам в домах ТСЖ. Выведены наружные краны для полива территории и уборки подъездов. Для проведения ремонтных работ в подвалах четырех ТСЖ установлены силовые розетки и освещение. Дважды косили траву. Проводим большую работу по замене вентилей и задвижек в подвалах всех ТСЖ, меняем участки изношенных труб.

В четырех ТСЖ проведена серьезная работа по выявлению незаконных подключений к общедомовым электросетям. Создана комиссия при участии представителя от ОАО «АтомЭнергоСбыт» (жители жаловались на увеличение расходов по ОДН).

В августе во всех домах планируем провести ремонт козырьков входных групп (на данный момент сырость, протекание во время дождя, грязь) и косметический ремонт всех входных групп. За время обслуживания разными управляющими компаниями входы в подъезды больше напоминают входы в трущобы, а не в дома. 

Странностис теплосчетчиками

В № 34 доме по улице Республиканская еще в 2012 году по федеральной программе был установлен тепловой узел с прибором учета. Все отчеты, в том числе и акт ввода в эксплуатацию, подписаны, что подтвердил глава администрации Л. Тишкевич на встрече с населением в клубе «Текстильщик» в феврале текущего года. Узнав, что счетчик никогда не работал и не подключен, а только установлен (о чем свидетельствуют имеющиеся у ТСЖ видео- и фотоотчеты), глава был удивлен и взял вопрос на контроль. Последствия оказались такими: приехали сотрудники РУК с работниками тверской организации, производившей монтаж теплового узла, сняли счетчик и увезли под предлогом ремонта. Ответ от администрации и прокуратуры был следующим: «Произошел скачок напряжения, точечным попаданием прибор вышел из строя и направлен в ремонт». О каком скачке напряжения можно говорить, если ни один бытовой прибор у населения не вышел из строя? До настоящего времени вопрос не решен, а отопительный период не за горами, и собственники снова будут вынуждены оплачивать услугу не по прибору учета, а по нормативу. 

В ТСЖ «Республиканская 32/29» аналогичная проблема — по федеральной программе установлен тепловой узел с прибором учета, который до сих пор не функционирует. В подвал этого дома страшно заходить — это самый проблемный дом по состоянию инженерных коммуникаций. Для своевременной подготовки дома к отопительному сезону планируется привлечение специалистов по договорам подряда. Для качественной подготовки дома от жителей необходима своевременная оплата.

О тех, кто против

Кстати, в этом доме против ТСЖ настроен целый подъезд. Мы заинтересовались: почему? Оказывается, в подвале на этот подъезд установлен водонагреватель, который включают при отсутствии горячей воды. Услугой пользуется один подъезд, а платят за электроэнергию собственники всего дома. В целом, против ТСЖ настроены только те, кто имеет незаконную перепланировку (например, водяные полы с подогревом, запитанные от системы отопления); злостные должники, с которыми ТСЖ намеренно бороться в первую очередь, ведь от этого зависит качество обслуживания. А еще родственники сотрудников РУК или ее работники, которых попросили или запугали. 

Через этих собственников РУК устроила проверку по созданию ТСЖ сначала со стороны МО МВД «Ржевский», затем прокуратуры. Например, в нашем доме опротестовывает создание один человек — мать главного инженера РУК В. Лебедева. Одна против 73,6% собственников, проголосовавших за способ управления ТСЖ. Когда нарушений не было выявлено, те же люди подали иски в суд. Все заявления составлены слово в слово. В суде истцы не появляются. Как вы думаете, кто представляет их интересы в суде? Юрист управляющей компании Е. Колобова. 

Разговаривали с одним из собственников из дома № 34, подавших в суд иск против ТСЖ. Он пояснил, что иск не подавал, понятия не имеет, кто это сделал за него. Предполагаем, подписал доверенность, и теперь от его имени действует юрист УК. Вместо того чтобы улучшить качество обслуживания, УК пытается вернуть наши дома посредствам поиска у ТСЖ ошибок. Все тот же юрист Колобова никак не успокоится и пишет жалобы в госжилинспекцию на предмет проверки ТСЖ, теперь по раскрытию информации. Лучше бы выполнила требования в свой адрес (как представителя РУК) от госжилинспекции о передаче документов ТСЖ.

Как с нами борются 

18 июля, без предупреждения, транспортировщик услуги и владелец тепловых сетей ООО «Энерго Инвест» перекрыл поставку горячей воды в двух домах ТСЖ по причине отсутствия договора. При неоднократном обращении к производителю услуги ООО «Теплоэнергетик», ООО «Коммунальные ресурсы РЖ» (факт подтвержден наличием входящих номеров при личном обращении и почтовых уведомлений) не получали ответ. Также перекрыта поставка горячей воды в дом № 30 по ул. 8 Марта, обслуживаемый ООО «Восточное» (находится на одной линии с нашими домами), а у этой организации договор на поставку услуги заключен. Интересный факт: продолжает получать услугу один из домов ТСЖ — № 28 по ул. 8 Марта, в котором проживает судья, ведущий судебный процесс наших ТСЖ. В данный момент готовим иски в суд к ресурсоснабжающим организациям на истребование заключения договоров. Ситуацию не понимают в области. ТСЖ настаивают на подписании договоров с ресурсоснабжающими организациями и намерены своевременно оплачивать услугу, а им отказывают. Нет ни одного судебного прецедента по данному факту, обычно наоборот — ресурсники понуждают ТСЖ к заключению договоров. Председатели проводят активную работу по переговорам с ООО «Теплоэнергетик», надеюсь, здравый смысл победит.

Что предлагает администрация

19 июля в администрации города проходило совещание по факту отключения горячей воды. Присутствовали представитель прокуратуры М. Иванова, которая активно защищает ООО РУК на всех заседаниях, журналист «Ржевских новостей». Нашим ТСЖ настойчиво рекомендовали по поставке ресурсов и обслуживанию работать с РУК. Однако механизм управления ТСЖ отличается от УК, а именно: решение принимает не один человек, а общее собрание или выбранное собственниками правление. В нашем правлении достаточно компетентных людей, чтобы понимать, что УК — это надстройка, а не поставщик услуги. 

19 июля вечером провели заседания правлений наших ТСЖ, с присутствием старших по подъездам. Решение таково: правления ТСЖ считают предложенные условия кабальными. Все права остаются у ООО РУК (в том числе, в дальнейшем, по распоряжению счетом капитального ремонта), а ответственность (в том числе и по неплательщикам) — за ТСЖ. Решили заключать договоры только напрямую с ресурсниками. Денежные средства перечислить лишь после заключения договоров. 

Преимущество данного решения в том, что ТСЖ смогут требовать качество услуг и денежные средства за поставку ресурса гарантированно дойдут до поставщика. Как можно будет требовать качество предоставляемой услуги от ресурсоснабжающей организации, если договор заключен не с ней, и денежные средства поступают не напрямую? РУК — это посредник между населением и ресурсниками, который осуществляет сбор средств. Уставный капитал РУК — всего 10 тысяч рублей.

Столкнувшись с мощным противодействием, председатели и правления образованных ТСЖ не сомневаются, что двигаются в правильном направлении и верно выбрали способ управления. Очевидно, что противодействие прямо пропорционально экономической привлекательности домов с целью получения прибыли для УК. ТСЖ действуют в соответствии с законом, реализуя желание большинства собственников. Противодействия только закаляют членов правления, а силы придает поддержка собственников, которых не просто 50% и 1 голос (по законодательству, достаточно этого количества), а более 70%. Справятся ли с работой наши ТСЖ вместо УК? Бесспорно, если не будут вредить и мешать.

Далее отвечу на самые распространенные вопросы, которые мне и коллегам задаются.

Говорят, вы наняли тверских юристов-адвокатов?

Да, это так. Три лучших специалиста в вопросах Жилищного и Гражданского законодательства с опытом защиты ТСЖ (простых собственников) в судах, которые обычно не выезжают из Твери, по просьбе депутата Тверской городской думы, руководителя областной организации «Качество жизни» Е. Юлегиной согласились нам помочь. Связано это, в том числе, с желанием отстоять компетентность человека, который был первооткрывателем создания ТСЖ в Ржеве. И готовил всю процедуру и документы по созданию пяти ТСЖ. Который сопровождал процесс создания, участвовал в регистрации всех ТСЖ в налоговых органах. Этот человек поверил призыву городских властей, которые (оказалось, только на словах) агитировали за создание ТСЖ как единственного способа для улучшения проживания и обслуживания в МКД. Привозили председателей тверских ТСЖ, рассказывавших о значительных улучшениях в их домах. На встрече присутствовал А. Абраменков, который на жалобы населения о некачественных услугах УК отвечал так: «Я вам давно говорил, создавайте ТСЖ». Кстати, Александр Иванович однажды поведал, что если уйдет с занимаемой должности в сентябре, в своем доме тоже создаст ТСЖ. «И наверняка станете председателем?» — спросили его. «Конечно», — был ответ.

Когда документы по созданию ТСЖ изучили тверские специалисты, сделали вывод, что все сделано грамотно, законно, никаких грубых нарушений нет (такое же заключение после проверки дала прокуратура). Так что в суд идем с уверенностью, что он подтвердит законность наших ТСЖ. 

Кто был инициатором создания вашего ТСЖ? 

Теперь не секрет. Это моя жена — опытный, компетентный и авторитетный специалист. Именно с ее помощью председателями и правлениями продуман механизм создания, работы нескольких ТСЖ, грамотно подобран обслуживающий персонал. Председатели, правление, ревизионные комиссии, слесари, электрик — мастера своего дела; бухгалтер с опытом работы в ТСЖ более двух с половиной лет, все душой болеют за ТСЖ. Пять ТСЖ, пять юридических лиц были созданы благодаря ее труду (кто сталкивался, знает, какой ворох бумаг необходимо подготовить), смогли открыть счета на капитальный ремонт в банке и сохранят собственные денежные средства, а не перечислят их региональному оператору. И смогут распоряжаться ими своевременно, а не ждать 2032 — 2036 годов. Суммы немалые, 550 — 900 тыс. рублей в год в одном ТСЖ.

При этом она не получила за свой труд ни рубля и не намерена работать ни в одном ТСЖ в дальнейшем, а вот в совете и помощи никогда не откажет. Ее «корысть» в том, что своим примером и трудом она стремится к комфортному проживанию всех собственников в домах, а значит, и своему. Неоднократно к ней обращались жители других районов города с просьбой помочь создать ТСЖ. Она спрашивала: «Есть среди вас сильные экономисты, технические работники, управленцы?» Получив отрицательный ответ, отказывала, потому что для создания ТСЖ одного желания мало.

Насколько известно, вы и жена надеялись, что, как и глава района, городские власти станут на сторону населения, поддержат в этом нелегком,но нужном деле?

 Ржевским районом руководит сильный экономист, хозяйственник с огромным опытом в сфере управления. В районе ТСЖ успешно функционируют уже более пяти лет. Результаты значительные, при том, что проблем на селе гораздо больше, прежде всего с неплатежами в связи с небольшим доходом людей. Но и в этой ситуации глава ищет выходы путем привлечения инвесторов для строительства предприятий с целью создания новых рабочих мест с достойной заработной платой. Многие работники района, проживающие в городе, с завистью поглядывают на селян, где присутствует дух семьи, о которой есть кому позаботиться. 

Городская администрация отстранилась даже в ситуации, когда со стороны работников РУК и «Энерго Инвеста» шли диверсии в наш адрес (ломали лифты, забивали канализационные колодцы фуфайкой и песком, отключали воду, расклеивали порочащие ТСЖ листовки, в отопительный период слили воду из системы отопления, устраивали ремонт теплотрассы вечером в пятницу, а продолжали в понедельник и т. д.). Сотрудники ТСЖ успешно справились со всеми диверсиями и, несмотря ни на что, продолжают работать на благо собственников. Самым страшным оказалось давление на некоторых поставщиков коммунальных услуг. Например, запретили с нами работать фирме «МастерДомэксплуатация», обслуживающей лифты. Мы заключили договор с другой лицензированной организацией. 

Запретили подписывать договор с ТСЖ на вывоз мусора ООО «Транспортная компания Ржев» (бывшая «Спецтехника»). Заняла рынок вывоза ТБО некая фирма ООО «Партнер», которая через три месяца сбора денег таинственно исчезла, и на ее место пришла иногородняя компания. А нас вполне устраивали работа и тариф ООО «Транспортная компания Ржев», которой пришлось уволить большую часть водителей. 

Такого безучастия и равнодушия мы не ожидали. РУК и его директора еще можно понять — он бизнесмен, не хочет терять деньги и добросовестно отрабатывает перед хозяевами заработную плату. Управляющая компания — коммерческая организация: чем больше прибыли принесет исполнительный директор, тем он ценнее. Исключение — диверсии, выходящие за рамки закона.

Стало понятно, что глава администрации не поддерживает ТСЖ, когда главный учредитель (администрация) отказал в помощи с передачей технической и другой документации на дома. Несмотря на то, что в адрес РУК прокуратурой внесено представление об устранении данного нарушения. Обязала передать документацию и госжилинспекция. Ни федеральный закон № 121, вступивший в силу 5 мая 2014 г., об усилении административной ответственности за препятствие в передаче технической документации, ни предписания прокуратуры и госжилинспекции для РУК не указ. Почему было не заявить сразу: ТСЖ в городе не будет, а не пропагандировать и агитировать. Мы не Дон Кихоты, бороться с ветряными мельницами не собирались.

Есть ли проблемы в ТСЖ?

Проблемы бывают у тех, кто не понимает, чем занялся, а у нас задачи, которые надо решать. И главная из них — выиграть суд, доказав свою правоту и компетентный подход при создании ТСЖ. Вторая — призвать власти к сотрудничеству (помощи не просим). Надежда в этом вопросе на нового заместителя главы администрации И. Королькова. Считаю, приход его — благо для города. 

Есть в городе ТСЖ, которые, создавшись, подписали договор управления с УК. Видимо, председатели не желают брать на себя ответственность. Мы же не в их числе.

Господа руководители, может, хватит делать из людей дураков? Среди простых граждан достаточно честных и грамотных специалистов, готовых принимать участие в решении многочисленных жилищных проблем. Поверьте, люди будут злыми и неблагодарными до тех пор, пока власть не перестанет считать их такими. Чтобы сдвинуть проблемы ЖКХ, нужно объединиться, а не воевать друг с другом.