Как создать ТСЖ

Долго запрягаем…

Можно упрекнуть редакцию в том, что мы слишком долго тянули с этим материалом. Вообще-то, со способом управления (непосредственное, через ТСЖ или управляющую компанию) надо было определиться еще до марта, потом этот срок отодвинули до нового года. И в 2007-й, скорее всего, большинство ржевитян войдет с вариантом «по умолчанию», то есть под чутким руководством муниципальной управляющей компании, чье название уже не хочется лишний раз упоминать. Упрек принимается. Признаться, следя за ходом коммунальных преобразований в других городах — тут и там проводятся бесплатные семинары, при администрациях и районных управах создаются консультационные центры, где предложат типовой устав ТСЖ и юрист разъяснит тонкости будущему председателю, — ожидали чего-то подобного в Ржеве. Помогают же у нас стать предпринимателем.

Сегодня мы попытаемся помочь тем, кто пришел к выводу, что ни­кто лучше самих жильцов не сможет содержать дом в чистоте и порядке, и решил создать ТСЖ. Сразу признаемся, что собственной практики у нас нет, равно как и возможности пообщаться с теми, у кого она есть. Все, что мы можем, — компилировать опыт, изложенный в СМИ других городов, и попытаться адаптировать его к ржевским реалиям. А опыт, в частности, свидетельствует, что, создав ТСЖ, можно не только «вылечить» за короткое время многие болячки своего дома, но и выставить «на прощание» счет МУПу за некачественную работу.

Товарищи по несчастью

Многих ржевитян это удивит, но мотивы создания ТСЖ везде одни и те же. Масштабы бедствия и абсолютные цифры, конечно, разнятся (хуже, чем у нас, правда, описаний встречать не приходилось). Но в целом, поменяй название города на «Ржев», местного представительного органа на «Городская дума», муниципальной управляющей компании на «ПЖРЭУ-Сервис» — и можно большую часть публикаций брать и перепечатывать. Вывод, к которому приходят по всей стране, — сколько ни плати ЖЭКу (ДЕЗу, ЖКУ и так далее), нормального содержания дома от них не дождешься. Хочешь, не хочешь, а создавать ТСЖ приходится. Тогда хотя бы выбор появляется. Гнилые трубы в подвале можно поменять, а можно и еще тридцать лет не трогать, лестничные пролеты можно подметать или приспособить под место для складирования домашних отходов. В любом случае, будешь точно знать, куда уходят твои деньги.

Напомним, создав ТСЖ, реально заняться содержанием дома самостоятельно (приняв в штат сантехников, электриков, дворников и выбирая подрядчика для ремонта крыши), а можно от его имени заключить договор с управляющей компанией (УК). Возможность выбора послед­ней в нашем, ржевском, случае, конечно, звучит с оттенком сарказма. Тем не менее, даже при таком раскладе жильцы выступают уже не беспомощными просителями, а равноправными участниками договора. Для каждого ТСЖ создается лицевой счет, по которому УК обязана будет отчитываться: сколько собрали, куда потратили. Ни на какие другие дома средства с этого счета расходоваться не могут. В договоре можно отразить, например, периодичность уборки подъездов и сроки их косметического ремонта.

Кстати, и размер платы за содержание будет устанавливать ТСЖ. Обычно его оставляют на прежнем уровне, но за счет резкого повышения эффективности за пару лет решают наиболее острые проблемы, после чего спокойно занимаются, например, обустройством детских площадок или асфальтированием тротуаров.

Не обходится и без проблем (особенно если вы решите сами заниматься содержанием). В первые месяцы существования товарищества денег у него нет вообще, а застарелые проблемы никуда, разумеется, не девались и новые появляются независимо от состояния лицевого счета.

Тем, кому трудности не страшны, мы постараемся помочь. Это, конечно, не детальная инструкция, но, скажем так, план действий — с указанием некоторых «подводных камней».

Лидер как ядро организации

Итак , вы решили создать ТСЖ. ТСЖ — это некоммерческая организация, созданная для того, чтобы управлять своим жилым домом, местами общего пользования, которые находятся в общедолевой собственности. Таковыми являются крыша, кровля, лестничные клетки, подвал, цокольный этаж, если он есть, лифтовые и мусорные камеры. Они принадлежат не одному жильцу, а всем. В кооперативных домах, например, они были выстроены за счет общего пая жильцов. Отделить, продать места общего пользования невозможно, выделить в собственность тоже. По общему решению жильцов подвал может быть оборудован, например, под колясочную или велосипедную стоянку (да-да, «правильный» подвал вполне годится и под такие цели, а не только в качестве инкубатора для комаров или ночлежки), сдан в аренду. Но только с разрешения жильцов.

Решение о том, что без ТСЖ не обойтись, принимает инициативная группа. В каждом доме есть люди, которым надоедает жить в грязи и хочется перемен к лучшему. Если найдутся такие энтузиасты, значит, в доме можно создать ТСЖ.

Перво-наперво следует определить лидера. Без него никакое ТСЖ не создастся. Получится так, что собрались, поговорили, а брать на себя ответственность никто не захочет. Будет лидер — будет движение вперед. Иначе все попытки сведутся к бегу на месте.

Итак, определили лидера. Он берет на себя ответственность по созданию ТСЖ, работает с инициативной группой. В нее, как правило, входят люди пенсионного возраста, но еще достаточно работоспособные. Лидер ставит перед ними задачу — объединить всех жителей своего дома. А как их объединить? Зачастую люди не знакомы с соседями по площадке, все время заняты, работают, им некогда. Этим группа и должна заняться.

Затем начинаем готовиться к проведению общего собрания жильцов. Это очень важное мероприятие, и к нему нужно быть готовым на все сто процентов. Как проведешь собрание, таким будет и результат: создашь ТСЖ или нет.

Очень неплохо бы раздобыть типовой устав ТСЖ. Именно в этой части пригодился бы консультационный центр при администрации, но, увы… Остается пообещать, что при необходимости наша редакция и устав раздобыть сможет — обращайтесь. Лидер берет устав, изучает его, доводит до инициативной группы, члены которой высказывают свои замечания, доводят документ «до ума», прежде чем вынести его на общее собрание.

Сериал собранию помеха

По закону за десять дней до собрания необходимо под роспись уведомить всех жителей о его проведении, разнести уведомления в каждую квартиру. Причем обход надо начинать не за десять дней, а раньше: во многие квартиры с первого раза не достучишься, где-то жилье сдается, надо искать хозяев. Почему следует скрупулезно соблюдать срок? Всегда найдутся люди, которые блюдут все запятые закона. Если они скажут: «Вы не ознакомили нас за 10 дней, а принесли повестку только за 6 дней до собрания», то все, процедура полетела. Корешок от повестки с росписью жильца подшивается к протоколу собрания.

Жителей неприватизированных квартир на собраниях представляет собственник, то есть муниципалитет (или ведомство, до сих пор не «спихнувшее» жилфонд). Таким образом, если в собственности находится меньше половины квартир, проводить собрание бессмысленно — решение все равно примет город. А город обязан выбрать управляющую компанию ПО КОНКУРСУ. Другое дело, что таковых в нашем городе, я бы сказал, чуть больше одной: «ПЖРЭУ-Сервис» и ООО «Восточное», изъявившее желание обслуживать два новых дома на «кранах» и на другие, надо думать, не претендующее. Впрочем, глава города предположил, что до конца года три-четыре компании, может быть, и оформятся. Все они, скорее всего, будут иногородними — в Ржеве желающих заняться этим бизнесом пока не нашлось.

Важно правильно выбрать день и место для проведения собрания. Если на улице тридцатиградусный мороз, кто придет? Понедельник не подходит — день, как известно, тяжелый, люди только начинают входить в ритм рабочей недели. Домой явились уставшие, идти уже никуда не охота. Нужно, чтобы этот день не совпадал с праздниками и даже с любопытными сериалами. Иначе потеряете людей. Зимой проводить собрание лучше в субботу, летом — среди недели, так как в выходные все на дачах. Проводить там, где есть возможность рассадить людей. Собрание длится долго (хотя желательно уложиться в два часа), а придут в основном люди немолодого возраста. Можно попробовать заранее договориться с близлежащей школой или клубом.

Повестка дня состоит, как правило, из таких вопросов: целесообразность создания ТСЖ, утверждение устава, выборы правления, выборы председателя.

Важно строго соблюдать регламент. Вопросов много, и собрание не должно превратиться в базар с выкриками с мест. Дисциплина полностью зависит от председателя.

В ходе обсуждения первого вопроса о целесообразности создания ТСЖ люди всегда задают вопросы типа: «А зачем это надо?», «А если мы хотим остаться с ПЖРЭУ?», «Что вы лично будете от этого иметь?» Председательствующий должен четко знать, для чего все-таки создается ТСЖ, быть готовым ответить на любой самый каверзный вопрос жильца. Люди должны понять, что перед ними высококвалифицированный специалист, которого невозможно застать врасплох.

Что отвечать на вопрос о «личной выгоде»? Первые несколько месяцев ничего, кроме головной боли, председатель не имеет. Пока идет формирование организации, денег у ТСЖ вообще нет, поступления от жильцов пойдут месяцем позже. А напряжение огромное, всем все надо: ставьте стекла, стояки бегут, замените батареи и так далее. Дополнительных сборов большинство председателей не устраивают, муниципалитет помогать вряд ли намерен. В дальнейшем, конечно, председатель за свою работу будет получать достойную зарплату. Ее утвердят на правлении, информация будет доведена до общего собрания. Как и весь обслуживающий персонал, работать бесплатно он не будет. ТСЖ — организация маленькая, штат не раздут. Поэтому председателю приходится выполнять кадровую работу, обязанности юриста, диспетчера, а иногда и паспортиста.

Выбор правления. Лучше выбирать с каждого подъезда по одному человеку в члены правления. Этот же человек является старшим подъезда. Он активен, знает своих жильцов, работает с ними. Хорошо, если в правлении нечетное количество членов — это важно при проведении голосования.

Важно все

На этом же собрании выбирается способ управления товариществом. Первый способ — ТСЖ можно управлять самостоятельно. То есть председатель сам набирает свой штат и обслуживает дом. У него свой сантехник, электрик, рабочие по уборке и благоустройству дворовой территории, уборщик подъездов, мусорных камер. Если объем работы большой, можно принять плотника, если требуется текущий косметический ремонт, на летний период можно трудоустроить и маляра.

Однако подобный способ управления подходит тем председателям, у которых уже есть опыт руководящей работы, знания по организации и контролю работы сантехника, электрика и всего обслуживающего персонала. Так, для обслуживания инженерных коммуникаций, которыми многоквартирный дом напичкан сверху донизу, требуются глубокие знания, которые приходят с годами. Если новый председатель не имеет об этом никакого понятия, брать на себя все функции не только сложно, но и опасно. Своим незнанием многоквартирному дому можно нанести большой материальный урон. Неправильно заключенные договоры с поставщиками услуг могут влететь в копеечку.

Председателям-новичкам лучше на первых порах выбрать второй способ управления ТСЖ — через заключение договоров на обслуживание дома со специализированными организациями или управляющей компанией (пусть даже на первых порах это будет старое доброе ПЖРЭУ). Но теперь их можно и нужно строго контролировать, чтобы не рассматривали договор с ТСЖ как абонентскую плату (то есть, пользовалось ТСЖ их услугами или нет, а заплатить денежку согласно договору должно). В принципе, если заявок нет, это говорит о хорошей работе специализированной организации, значит, все в доме налажено. Но наряду с этим обязательно должны проводиться профилактические осмотры, ревизии, делаться обходы.

Кроме того, хорошая управляющая компания обязательно предложит план снижения затрат, например, путем утепления подъездов, чердаков.

С кем и какие договоры обязательно нужно заключить? В первую очередь — с теми фирмами и организациями, которые обеспечивают основные коммунальные услуги: электро-, теплоэнергетиками, газовиками, «Водоканалом», службой благоустройства. А также на обслуживание лифтов, мест общего пользования (отопление, освещение подъездов), паспортным столом, центром социальной защиты на получение льгот и субсидий для жильцов. Если последнего не сделать, будет страдать доходная часть бюджета ТСЖ.

Если у вашего ТСЖ контракт с управляющей компанией, функцию заключения остальных договоров она возьмет на себя.

Еще небольшое замечание о за­ключении договоров. Их практически всегда заключает та сторона, которая предлагает свои услуги. У нее обычно мощный штат юристов, а у ТСЖ их нет. Специализированные организации со всей тщательностью прописывают в договоре свою сторону, а жильцам остается на правах бедных родственников подписывать. Что тут посоветовать начинающим и не слишком богатым товариществам, я не знаю. Разве что поискать юриста в своих рядах, как ищут в случае беды врача на борту самолета. Юридические консультации председателям ТСЖ — еще одна важная функция отсутствующего у нас консультационного центра.

Собранные с жильцов деньги надо тратить именно на те цели, которые значатся в тарифах. Нельзя экономить на травле грызунов или благоустройстве детской площадки. Зачем, мол, эта песочница, лучше истратим деньги на трубы. Нет, надо предоставить жильцам весь пакет услуг, предусмотренный правилами эксплуатации жилого дома. Все должно быть в разумных пределах: и трубами надо заниматься, но и детей не обделять.

C использованием материалов газеты «Губернские ведомости» (Кемерово).

Продолжение следует.