"Северное": в Ржев - с андреапольским опытом

Мы продолжаем рассказывать об управляющих компаниях и ТСЖ, которые действуют в нашем городе. ООО «Северное» было организовано 14 июня 2007 года на базе предприятия, которое ранее занималось производством тепла в арендованных на ОАО «Электромеханика» котельных, а позже обслуживало участок тепловых сетей, взятых в аренду. Возглавляет предприятие А. Беляков.

Начало

— Еще на первом этапе создания «Северного», — рассказывает Александр Григорьевич, — получили лицензию на сантехнические и электрические работы. Организовали небольшую команду сантехников, электриков, сварщиков — порядка 12 человек, три полноценных бригады. Офис располагался в  фирме «Сантехмонтаж», неподалеку от магазина «Коробейник». В этом году мы переместились в цокольный этаж дома № 52 по улице Чкалова. Там находятся директор, заместитель, главный инженер, главный бухгалтер и его помощник, начальник участка.

В Андреаполе

Деятельность ООО «Северное» начало не в родном городе, а в Андреаполе. В мае прошлого года управляющая компания провела 40 собраний в Андреаполе и взяла на обслуживание 40 домов, а в марте этого года выиграла тендер и с 1 апреля управляет всеми андреапольскими домами — их 208. Сначала жильцы присматривались и заключали договоры сроком на год. Остались довольны обслуживанием, и новые договоры в Андреаполе стали трехлетними.

Сейчас «Северное» организовало в Андреаполе коммунальную службу численностью 54 человека. Людей набирали из состава бывших работников тамошних коммунальных служб — военного ПЖРЭУ и МУП «КХ Андреаполь». Познакомились, присмотрелись, часть убрали, часть оставили — получился работоспособный коллектив. Три бухгалтера, две приемных кассы. «Северное» само ведет начисления и собирает платежи. Кто-то платит через кассы, кто-то по квитанциям в банке. Местный начальник управления еженедельно отчитывается ржевскому руководству о проделанной работе.

— По сути, — говорит А. Беляков, — управляющая компания должна заключить договоры со всеми внешними организациями, чего в Ржеве сейчас не делается. И с газовиками, и электриками население работает напрямую. А в советские времена население платило в один котел, из которого финансы потом расходились по разным инстанциям. Считаю, УК должны возобновить эту практику, чтобы человек отдавал деньги в одно место, а не путался в книжках за газ, свет, воду. У наших пользователей в Андреаполе вообще нет книжек. Они платят по единому бланку, причем за все сразу — так у них изначально повелось, потому что в старом фонде испокон веку жители платили воинской части, а она рассчитывалась за все.

— Значит, вы будете устанавливать комиссионные, иначе теряется смысл бизнеса?

— Нет, жители платят по обычной ставке, без наценок. А вот, скажем, энергоснабжающая организация предоставляет нам скидку 12,5%  за то, что берем на себя технические потери внутри дома, коммерческие потери (воровство по счетчикам), ведем контроль за расходом энергии и правильностью установки счетчиков.

Беляков утверждает, что цель возглавляемой им УК — минимизация расходов.

— Когда мы пришли в Андреаполь,  — информирует Александр Григорьевич, — в девяти домах старого фонда сразу поставили общедомовые электросчетчики. До этого два счетчика стояли на подстанции где-то далеко, еще несколько — на магазинах и детском саду. При расчетах энергоснабжающая организация вычитала их показания, а потери в линиях относила на жилье. Мы такую практику прекратили и теперь расплачиваемся сугубо по показаниям. Как показывает мой опыт, по горячей воде и теплу нормативные показатели всегда несколько превышают то, что дает счетчик. Тепловые счетчики в квартирах — исключение, потому что поставить их — дорогое и хлопотное удовольствие. К тому же квартирный тепловой счетчик, на мой взгляд, ставить не корректно. Ведь в квартирах проходят стояки, которые дают потери. Потери также дают и места общего пользования. Что касается общедомового счетчика воды, ставить его невыгодно. Такой эксперимент в течение полугода проводим в Андреаполе. В доме нет горячей воды, стоят титаны. Нормы потребления — три кубических метра с человека, а по счетчику получается девять. Значит, или количество прописанных в квартирах людей указано с занижением, или виной неисправность сетей. Послал сантехников проверить дом — может, где-то подкапывает кран, протекает унитаз. Жители, как правило, начинают бить тревогу лишь тогда, когда квартиру заливает, а если течет понемногу — не обращают внимания. Прошли сантехники по дому, наладили — расход снизился до 7,2. На Западе давно приучены к экономии  и честности. У нас  поставят счетчики и начинают мудрить — магнитики вешать, скручивать. Кстати, у «Северного» есть лицензия на установку счетчиков, имеем право их контролировать — иногда неприятные ситуации получаются. 1 июля начинаем переводить и андреапольцев, и ржевитян на расчет по общедомовым счетчикам, тогда всем придется жестко контролировать потребление.

Беляков напоминает, что установка общедомового счетчика не входит в статью обслуживания, но сам счетчик является собственностью владельцев дома. Его можно установить двумя способами. Первый — управляющая компания ставит счетчик за собственные средства и в течение трех лет берет с жильцов плату по нормативам, чтобы компенсировать стоимость счетчика. По истечении трех лет счетчик становится собственностью жильцов, и все переходят на расчет по нему. Второй путь — жильцы сами собирают деньги, устанавливают счетчик, после приемки платят согласно показаниям. Экономия заключается не столько в счетчике, сколько в возможности регулирования. В теплые весенние и осенние дни можно уменьшать подачу тепла. Так делали немцы, которые 15 лет назад строили новый жилой фонд в Андреаполе. Ставили регулятор и несколько датчиков. Дополнительное оборудование позволяет добиться серьезной экономии за весну, осень и мягкую зиму. Именно установка узлов учета в первую очередь позволила «Северному» получить в управление андреапольские дома.

— В Андреаполе, — вспоминает Александр Григорьевич, — вместе с нами в конкурсе участвовала фирма «Лидер», серьезный соперник. Но мы предложили больше дополнительных услуг и выиграли. Обязательные — уборку газонов, благоустройство придомовой территории, мелкий ремонт крыш, подъездов, отмостков, крылец, сантехнические и электрические работы — управляющая компания производит безоговорочно.

А вот еще одна хорошая идея в плане учета, она придумана все теми же немцами, возводившими андреапольский жилой фонд. Освещение подъездов там устроено следующим образом:  заходишь, нажимаешь выключатель, свет горит ровно минуту. Не успел подняться за минуту — можно нажать выключатель на другой лестничной площадке. В 12 домах «Северное» эту систему восстановило, еще 31 на очереди. Планируется подобное ввести и в нашем городе.

Помимо статьи управления домом, УК стараются получить в распоряжение прочие статьи, работа по которым позволяет получить дополнительный доход. В Андреаполе для «Северного» — это найм. Еще одна возможность привлечь деньги — внести в договор капремонт жилья. С 2004 года обязательный капитальный ремонт многоквартирных жилых домов отменен. Эту статью жители принимают по желанию, но по ней вполне реально войти в софинансирование по 185-му федеральному закону. За время работы в Андреаполе «Северное» получило финансирование по данному ФЗ на семь домов и на этом не остановилось. Суть в том, что население должно собрать 10% (ранее было 5%) средств на ремонт своими силами, остальное вносит федеральный бюджет. При этом существует лимит — 3950 рублей на квадратный метр. Если же дом не вошел в программу,  ремонт будет проводиться за счет домовладельцев.

— Такая холодная зима,  — констатирует Беляков, — которая случилась первый раз за семь лет, проверила, умеем ли мы обслуживать жилье в Андреаполе. В трех домах, где по 18 лет толком  не была организована подача тепла, наладили ее. Жители довольны.

В Ржеве

«Северное» недавно выиграло тендер, с 1 апреля отвечает за обслуживание участка, в котором «не ступала нога» коммунальщика — гарнизона.

— Около двух лет планировал заняться ржевским гарнизоном, — признается Александр Григорьевич. — Навести порядок и на деле показать, как следует обслуживать жилье. Характеризовать же работу предшественников считаю неуместным. Через год вернемся к этим домам и посмотрим, что удалось сделать.

Для работы по андреапольскому образу и подобию приглашены люди, ранее трудившиеся в ПЖРЭУ. Кого-то пришлось отсеять, добросовестных оставили. Средняя зарплата у рабочих запланирована 10 тысяч рублей. Чтобы стимулировать кадры, предусмотрены премии.

Заместители Белякова проанализировали — за первые пять дней выполнено 48 заявок на сварочные работы. Это много. Но через месяц их станет 20, через полгода — пять.

— Понятно, — делится Беляков, — что первые месяцы, а может, и год,  нам придется налаживать работу и латать старые дыры. Но мы пришли всерьез и надолго. Поэтому не гонимся за сиюминутной прибылью. Если жильцы увидят, что мы — действительно управляющая компания, будут сами инициировать переход жилья к ней и регулярно продлять договоры. А чем значительнее объемы работ и период обслуживания, тем больше выгоды у коммунальщиков. Андреаполь в первые три месяца дал нам около 300 тысяч рублей убытка. Сейчас каждый месяц небольшая, но прибыль: 35, 40 тысяч. Возьмем, к примеру, электроэнергию. Ежемесячно по всему городу выходит 300 000 квт/ч, это примерно 1,5 — 2 миллиона рублей. 12,5 процентов — порядка 200 тысяч, уже неплохо. Прибыль по статье «Содержание» — 10 процентов, еще 200 тысяч. Добились дополнительной скидки по электроэнергии — добавилось еще 50 тысяч рублей. Значит, можно взять двух квалифицированных электриков или вложить деньги в развитие, купить оборудование. Сейчас у нас 23 многоэтажки в ржевском «гарнизоне»,  дом № 52 по улице Чкалова и два дома на “кранах”.Недавно провели собрания в доме № 30 по улице Челюскинцев и бывшем общежитии по Краностроителей, 19 Б.

— Сравните, пожалуйста, ржевские и андреапольские тарифы.

— Ржевские тарифы на обслуживание выше. При этом главная проблема — неплатежи. По Андреаполю обслуживаемый нами фонд был должен порядка 1,8 миллиона рублей, когда 1 июля 2009 года я его принимал у воинской части. На сегодняшний день долги составляют 1,9 миллиона. Мы заключили договор с КЭЧ, чтобы собирать их долги. У них самих нет такой возможности — ни бухгалтерии, ни касс. Они мне дали право и судиться, и взимать эти средства.

— Насколько я знаю, из-за неплатежей в течение шести месяцев человека можно выселить из жилья.

— Да, и мы планируем создать неблагоустроенный переселенческий фонд. Недобросовестного плательщика можно выселить, а квартиру продать в счет погашения долга. Разумеется, сначала проблему пытаются решить по-хорошему. Потом включается судебный исполнитель.  Пока в моей практике таких случаев не было. В Андреаполе прошли переговоры с главой, о том, куда в перспективе можно выселять должников. Там есть четырех- и  восьмиквартирный неблагоустроенный одноэтажный жилой фонд. Туалет на улице, воды нет, печное отопление.

— Где лучше жилой фонд, у нас или в Андреаполе?

—  Однозначно, в Андреаполе.

— Планируете ли вы заключать договор на бухгалтерские услуги с ООО «Ржевжилсервис»?

— Да, и дело не столько в сборе средств, сколько в выполнении «РЖС» прочих услуг, которые нам сейчас просто не потянуть. Помимо начисления платежей, «РЖС» ведет паспортный режим, личную картотеку жильцов, прописку-выписку, рассылку счетов-квитанций, контроль за платежами, прием платежей через банк, предоставляет 56 видов отчетности ежемесячно. Мы с главбухом считали наши затраты. Отчисления, которые «РЖС» просит за услуги, показались нам вполне реальными.

Люди, которые бывали в Андреаполе, отзываются о деятельности ООО «Северное» положительно. Что касается Ржева — не будем предсказывать, а вернемся к теме через год.

Л. Крылова.